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Le DPE devient opposable !

Alors qu’il était auparavant effectué à titre informatif, le DPE est désormais opposable juridiquement à l’encontre du propriétaire et du diagnostiqueur.

Le propriétaire engage donc sa responsabilité : en cas d’erreurs ou d’informations erronées, l’acquéreur ou le locataire pourra se retourner contre lui pour préjudice.

Par exemple, si le logement a été classé E, alors qu’il est en réalité classé F, le propriétaire peut se voir dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En le rendant opposable, la loi ELAN entend ainsi fiabiliser le nouveau DPE en responsabilisant les propriétaires.

Ce qui change dans l’établissement du nouveau DPE :

De nouvelles classes énergétiques

Pour ce nouveau DPE, l’établissement des étiquettes ne dépendra plus uniquement de la consommation d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an). En effet, l’empreinte carbone du logement (exprimée en kg CO2/m².an) sera désormais prise en compte ; et pour cause, ce sera la moins bonne note des deux qui définira l’étiquette finale du logement. Ainsi, un logement classé D en consommation énergétique et F en émissions de gaz à effet de serre, sera classé F.

Ces notes sont attribuées par un diagnostiqueur professionnel, qui s’appuie sur ses observations et sur les justificatifs fournis par le propriétaire.

Les classes énergétiques du nouveau DPE s’établissent entre :

• L’étiquette A

Moins de 70 kWh/m²/an pour la classe énergie et moins de 6 kg/m²/an pour la classe climat.

• L’étiquette G

Plus de 420 kWh/m²/an pour la classe énergie et plus de 100 kg/m²/an pour la classe climat.

Mode de calcul du nouveau DPE

Les DPE réalisés à partir du 1er juillet prendront également en compte dans leur analyse :

• la zone climatique et l’altitude du bien
• l’éclairage et les auxiliaires (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire et ventilation), en plus des trois critères habituels (chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement)
• la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale
• le fait de ne pas augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée dans les recommandations.

La méthode de calcul sur facture, considérée comme imparfaite car dépendante du mode de vie des ménages, n’est plus utilisée. Il y a ainsi un mode de calcul unique pour les nouveaux DPE qui s’applique à tous les types de biens.

Recommandations de travaux

Pour aller plus loin, le nouveau DPE inclut une série de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance du bien, répondant à différentes ambitions, dont le changement d’étiquette. Ces travaux feront l’objet d’une estimation chiffrée.

Durée de validité des DPE

Les nouveaux DPE ont une période de validité de 10 ans.

Une période transitoire est instaurée pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021.

Ainsi, les DPE réalisés :

• entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Il ne sera pas possible d’exiger, d’un vendeur ou d’un bailleur, la réalisation d’un nouveau DPE si celui qui est fourni est toujours valide.

Nouveau DPE : quelles obligations pour les annonces immobilières ?

Indication de la classe climat

À partir du 1er juillet 2021, en plus de l’information relative à la classe énergie du bien (consommation en kWh/m²/an), s’ajoute la classe climat : émissions de gaz à effet de serre exprimées en kg CO2/m²/an.

Que ce soit en agence ou sur le web, l’annonce immobilière devra ainsi mentionner de façon lisible et en couleur, les classements énergétique ET climatique sur les échelles de référence.

À partir du 1er janvier 2022, pour les biens excédant le seuil de consommation de 330 kWh/m²/an, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » devra figurer dans les annonces.

Indication des dépenses théoriques des usages énergétiques

À partir du 1er janvier 2022, les annonces immobilières de biens à usage d’habitation (vente ou location) devront indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques.

Il devra également être précisé l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.

Indication pour les anciens DPE

Quel que soit le support, les annonces publiées avec l’ancien DPE devront mentionner de manière visible : « DPE ANCIENNE VERSION ».

Si vous possédez un ancien DPE réalisé sur factures ou un DPE vierge, vous devrez faire réaliser un nouveau DPE.

Mise en conformité suite à un diagnostic électricité

Aujourd’hui encore de nombreux incidents sont de source électrique. La réglementation ne fixe pas d’obligation de travaux mais l’obligation de proposer à la location un logement décent. C’est ce critère qui obligera le propriétaire à faire des travaux de rénovation électrique.

Dans le rapport, le diagnostiqueur conseille au propriétaire de faire des modifications sur son installation. A lui ensuite, de voir s’il désire les faire lui-même ou s’il fait appel à un électricien. En cas d’accident (électrisation, électrocution, incendie, intoxication) la responsabilité pénale du propriétaire sera recherchée.

Le diagnostic gaz est un contrôle de toutes les installations fixes alimentées en gaz naturel, air propané, air butané ou GPL et à un repérage des éventuelles anomalies. Il a pour objectif de sécuriser les biens et les personnes. La mission consiste à vérifier le respect des règles et normes de sécurité des installations.

Pour ce faire, le diagnostic doit être réalisé sans démontage des installations. Les biens concernés sont ceux équipés d’une installation de gaz ayant plus de 15 ans. Même si le gaz n’est plus utilisé, le diagnostic est obligatoire. Ce diagnostic, réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, est valable 3 ans et 6 ans pour la location.

En cas de présence d’anomalies, le locataire pourra mettre en évidence la non-décence du bien loué.

Éléments évalués lors du diagnostic gaz :

Le diagnostic gaz comporte plus de 30 points de contrôle portant sur :

• les équipements fonctionnant au gaz (chaudière, radiateurs, appareils produisant l’eau chaude sanitaire) et leur combustion
• les tuyauteries fixes et les raccordements
• les systèmes de ventilation et d’aération des locaux
  

Constat de risque d’exposition au plomb

Le diagnostic plomb également appelé Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) a pour objectif de mesurer la présence en plomb dans les peintures d’un logement à la vente. L’ensemble des revêtements du bien sont contrôlés. Ce diagnostic intervient dans la lutte contre le saturnisme, maladie qui peut être engendrée par l’ingestion de plomb. Ce matériau peut être présent dans les peintures mais également dans l’eau et dans l’air (pollution sous forme de poussières). Tous les logements à usage d’habitation, construits avant 1949, sont concernés par ce diagnostic. En cas de présence de plomb, le diagnostic est valable 1 an. En l’absence de peintures contenant du plomb, le CREP a une durée de validité illimitée. 

Risques en cas de présence de plomb :

Protection des locataires :

La plupart des logements, maisons ou appartements, construits avant 1949 possèdent des peintures composées de plomb. Ce diagnostic vise à protéger les locataires contre le saturnisme. Même présent en faible quantité, le plomb est fort néfaste, en particulier pour les enfants et les femmes enceintes. Cette maladie est décelée suite à une ingestion d’écailles de peinture de plomb respirées dans son logement. Ces particules sont libérées lorsque la ou les peintures de l’habitation contenant du plomb sont dégradées (ou en cas d’intervention sur la peinture). Une peinture au plomb qui s’écaille est considérée comme très dangereuse. Le diagnostiqueur note également les facteurs aggravants qui pourraient faire évoluer l’état des revêtements dans le temps (risque d’effondrement, coulure, ruissellement, moisissure…).

Comprendre le résultat de mon diagnostic :

Afin de définir si une peinture contient ou non du plomb, le diagnostiqueur procède à une mesure de sa concentration à l’aide d’un appareil à fluorescence X. Si la concentration en plomb est supérieure à 1mg par cm2 de peinture, cette mesure sera indiquée positive dans le rapport de diagnostic. Le technicien classe ensuite les mesures selon quatre catégories :

• Classe 0 : <1mg/cm2 de peinture
• Classe 1 : peinture non dégradée
• Classe 2 : dégradation de la peinture non visible
• Classe 3 : peinture dégradée

Suite à un classement en classe 3, le logement nécessite des travaux de rénovation afin de supprimer le risque d’ingestion du plomb. Le diagnostiqueur informe alors le propriétaire que le logement n’est pas décent.

Qu’est-ce que la loi carrez ?

Le vendeur d’un lot de copropriété doit mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Ce mesurage consiste à calculer la surface ainsi que la hauteur sous plafond du logement. Les lois, mises en application en 1996 et 1997, permettent également de vérifier la consistance de la copropriété. Il a une durée de validité illimitée sauf en cas de travaux modifiant la surface privative. Ce mesurage est obligatoire pour les biens, appartements ou maisons, situés en copropriété. Les locaux commerciaux, locaux à usage professionnels, maisons individuelles ou maisons faisant partie d’un lotissement sont également des biens concernés par la réglementation, s’ils font partie d’une copropriété. Certains logements ne sont pas concernés par la loi carrez : appartements et maisons vendus sur plans.

Risques d’un mesurage mal réalisé ou absent

Si le mesurage est mal réalisé (c’est à dire si celui-ci comporte plus de 5% de marge d’erreur), le vendeur l’ayant réalisé peut être poursuivi par le nouvel acquéreur. Selon la loi carrez, le vendeur peut se voir condamner à une restitution proportionnelle du prix de vente. L’acquéreur bénéficie d’un an, après la signature du bail de vente, pour attaquer le vendeur du bien.

Comment calculer la surface privative d’un logement ?

Le mesurage de la surface privative d’un logement peut paraître simple, cependant il existe quelques particularités à connaître. La hauteur sous-plafond, de 1m80, est calculée entre le sol plancher et tout obstacle en hauteur, que ce soit un plafond ou une avancée. Pour les placards, seule la partie intérieure est à comptabiliser si son plancher est au même niveau que celui de la pièce. Les cages d’escalier sont exclues du calcul de la surface. Néanmoins, les parties sous l’escalier présentant une hauteur supérieure à 1m80 sont comptabilisées. Certaines surfaces sont à déduire du calcul de la loi carrez : les murs, cloisons, marches, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Parties incluses dans le mesurage loi carrez :

• Véranda;
• Remise;
• Réserve;
• Grenier;
• Comble aménagé ou non aménagé;
• Autres sous-sols.
• 
  

Parties non incluses dans le calcul de la loi carrez :

• Terrasse;
• Balcon;
• Garage:
• Parking;
• Box.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel certifié pour réaliser un mesurage Boutin. Cependant, la marge d’erreur du diagnostic est de 5%. Cette marge parait très élevée lorsqu’on se pose la question de la méthode de mesurage. En effet, les plaintes, placards et autres renfoncements peuvent être difficiles à mesurer. Mieux vaut confier le mesurage à un professionnel. C’est également une manière de se prémunir des procédures judiciaires. En effet, si l’erreur de diagnostic est supérieure à 5%, il existe des risques pour le propriétaire ou le gestionnaire de bien. Le locataire pourra mettre en évidence la non-décence du logement.

Comment est réalisé un mesurage Boutin ?

Méthode de calcul

La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des murs, des cloisons, des marches et cages d’escaliers, des gaines, et des embrasures de portes et de fenêtres.

Les locaux exclus du mesurage

Sont exclues du calcul de la surface habitable : la surface des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des loggias, des balcons, des séchoirs extérieurs au logement, des vérandas et des volumes vitrés.